网站首页 >> 社会与法 >>默认分类 >> 许小军律师:小区人防车位之争的法律分析
详细内容

许小军律师:小区人防车位之争的法律分析

时间:2018-08-24     【转载】   来自:新浪看点

许小军律师:小区人防车位之争的法律分析

【导语】:

随着城市步伐进程的加快,住宅小区有车族停车难的问题及所引发的社会矛盾也凸显出来,然而,人防工程的建设对缓解小区停车难的矛盾,扩大绿化面积,改善人居环境起到了重要的作用。但是,由于人防工程的特殊性,当前有关法律规范的缺失,人民防空工程产权归属不明确,阻碍了人民防空工程资源的市场化配置。本文旨在通过对住宅小区人防地下车位权属的不同观点进行分析,明确人防地下车位归住宅小区建设单位所有,并对人防地下车位权属登记等相关配套制度的建设以及明确人防地下车位权属对法律实务工作的意义进行一定的探讨。

许小军律师:小区人防车位之争的法律分析

【问题】:

对于住宅小区人防工程权属问题,一直存在许多争议,且各地规定及诉讼案件判决也出现大相径庭的结果。现行《中华人民共和国人民防空法》、《城市房地产管理法》和《物权法》等相关法律法规都没有对结建人防工程的所有权归属问题予以明确规定。《湖南省人民防空工程产权管理办法》第四条规定:“谁投资、谁所有”。重庆、上海、广州也有采取将人防工程产权划开发商所有的行为。北京市、江苏省有关文件规定人防工程产权归国家所有。针对人防工程所有权的归属出现不同的民事基本制度,更加剧了人防工程所有权归属的纷争,也对人防工程依法规范管理带来不言而喻的难题。

结合人防工程车位权属争议存在如下三个观点:

观点一:规国家所有论。持有该观点人士认为,我国《物权法》第五十二条规定:国防资产属于国家所有;我国《人民防空法》第二条规定:人民防空是国防的组成部分,第十八条规定:人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。人防地下车位作为人防工程,是国防的组成部分,产权应当归国家所有。

观点二:归小区业主所有论。持有该观点人士认为,因为住宅小区内人防工程建造费用计入商品房项目开发成本,在商品房全部销售后,业主就应当拥有该部分车位的权属;并且,人防地下车位作为小区的公共配套设施,应随房屋一并出售、转移给业主。据此可以认为,防空地下室的产权应当归全体业主所有。

观点三:归开发商所有论。持有该观点人士认为,我国《人民防空法》第五条规定的“谁投资、谁收益”原则;建设部发布的《城市地下空间开发利用管理规定》确立的“谁投资、谁所有、谁收益、谁维护”原则以及部分省市确立的“谁投资、谁所有”的实施办法,开发商作为结建人防工程的投资者,理所当然的享有其所有权、使用权及收益权。再是建设部《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》第九条明确规定作为人防工程面积的地下室不计入公用建筑面积,并且开发商与业主签订的商品房买卖合同也未约定人防工程纳入公共面积进行分摊,因此,作为人防工程的地下室所有权应由开发商所有。

【分析】:

1、认为人防工程车位归属国家所有的观点有违法理。

该种观点的立论基础是基于《物权法》第五十二条和《人民防空法》第二条规定的逻辑推理,因人民防空是国防的组成部分,国防资产又归国有,所以人防地下车位也归国有。这样的逻辑推理表面上看起来似乎并无不妥,但深入思考后,就发现该推理并不严密,也缺乏说服力。如果人防地下车位被认定为国防资产,则其权属归国有当然毫无疑问,但是法律规定了“人民防空是国防的组成部分”,并不意味着所有的人防资产(含本文所讨论的地下车位)均为国防资产。首先,“组成部分”的概念与权属并无直接联系。例如我国《宪法》第十一条第一款规定:“在法律规定范围内的个体经济、私营经济等非公有制经济,是社会主义市场经济的重要组成部分。”个体经济、私营经济与公有制经济,同属社会主义市场经济的“组成部分”,其权属、性质各不相同。其次,从人民防空的定义不难看出,“人民防空是国防的组成部分”完全是从功能角度作出的规定。人民防空就是国家根据国防需要,动员和组织群众采取防护措施,防范和减轻空袭危害。人民防空是我国三大防空组织系统(国土防空、野战防空和人民防空)之一,从这一角度来说,当然是国防的重要组成部分,但并不能得出人防地下车位属于国防资产的结论。因此,认为人防车位属于国防资产,是违背法理的,站不住脚的。

2、认为人防工程车位归业主所有的观点缺乏法律依据

有业主认为因地下车位建造费用计入了商品房开发成本,购房业主在支付了房屋价款后,就对其成本范围内的相关物支付了对价,所以应当取得相应的权属。虽然这个观点很容易被大多数业主所接受,并作为主张权利的主要依据。但该种观点显然是混淆了买卖标的物的概念。在商品房买卖法律关系中,买卖的标的物为房屋及其相应的土地使用权,业主在支付购房价款后,依法取得建筑物专有部分的所有权和共有部分的共有权(即建筑物区分所有权),除此之外,并没有任何依据可以获得更多的权利。商品房开发成本包含多项内容,其中有土地使用权出让金、建筑工程土建安装费用、财务成本、管理费用等等,某项费用是否计入开发成本,仅仅与企业财务处理、税务核算有关,并不能因此判断某项资产的权属。因此,按照人防地下车位的建造费用是否计入项目开发成本来判断权属,是没有法律依据的。

还有业主认为人防地下车位属于住宅小区公共配套设施,就应当属于全体业主共有,法律依据就是《物权法》第七十三条和《物业管理条例》第二十七条的规定,共用设施设备属于业主共有。在说清这个观点前,我们必须清晰什么是公共配套设施,公共配套设施主要指住宅区内的市政公用设施和绿地。公用设施包括道路、公交站场、环卫设施、各类公用管线(自来水、电力、电信、燃气、热力、有线电视、雨水、污水等)及相应的建筑物、构筑物。公共设施主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理和社区服务和绿地(包括公园、小游园、组团绿地及其它块状、带状绿地)等设施。可见,公共配套设施是一个比较宽泛的概念,可以泛指具有公共配套和服务功能的所有设施。于是请问,住宅小区的电信线路、有线电视线路都能认定是归全体业主所有吗?小区经营性的商业服务能认定是归全体业主所有吗?回答肯定不是。因此,仅依据人防地下车位具有公共配套和服务的功能,就认为属于共用设施设备归小区业主共有,也是没有法律依据的。

3、人防车位的权属应该是谁投资、谁所有

我国《物权法》颁布实施后,进一步对开发商依法开发利用城市国有土地地下空间并取得其权属,在更高层次的法律规定上给予了肯定和支持。《物权法》第一百三十五条规定:“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施 ”,为住宅小区开发商对建设用地享有的权利进一步加以明确,经合法审批后,有权建造建筑物、构筑物及其附属设施。《物权法》第一百三十六条规定:“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”,明确了开发商合法建造的地上房屋、地下空间可以各自独立,其法律性质和法律地位并无不同,地下空间与商品房同样具有独立使用价值,也具有所有权客体――物的全部属性。根据《物权法》第一百四十二条的规定:“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。”住宅小区开发商经合法审批建造的地下空间,显然属于前述“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施”范围,并且没有任何法律对地下空间的权属另有规定,其所有权当然属于建设用地使用权人。

这一结论与我国《人民防空法》“谁投资、谁使用管理、谁收益”原则也是相一致的。开发商作为人防地下车位的所有权人,当然应当享有使用、收益等所有权的相应权能。如果人防地下车位的权属归国有或小区业主共有,而开发商作为人防地下车位的投资人享有使用管理与收益的权利,则必然形成物的所有权与使用管理、收益权等权能分离的局面,显然不合法理,也无法给出合理的解释。(文/许小军)

【链接】

《湖南省人民防空工程产权管理办法》(自2004年7月1日起施行)第4条规定:“人防工程实行谁投资、谁所有的原则。战时服从人民政府统一调用”。

《上海市民防工程建设和使用管理办法》(自2003年4月1日起施行)第20条规定:“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。民防工程的所有权登记,按照本市房地产登记的有关规定执行”可见,诸多地方也规定了人防工程车位应该由谁投资,谁所有的。


技术支持: 立影科技 | 管理登录